CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
Perché molte persone si espongono a rischi nel momento in cui vendono casa?
La risposta è molto semplice: per superficialità. Molti proprietari maturano la decisione di vendere, mettono un cartello, pubblicizzano l’immobile su internet; trovano finalmente un potenziale acquirente, sottoscrivono un preliminare di compravendita ricevendo dalla controparte una caparra confirmatoria e fissano la data del rogito. Ma se vi sono delle difformità? Quali rischi corre il proprietario venditore?
La vendita di una casa richiede, in via preventiva, una verifica della conformità urbanistica e catastale.
Nel preliminare di compravendita e anche nel rogito notarile, il venditore dichiara, spesso senza effettuare adeguate verifiche, che l’immobile è conforme dal punto di vista catastale e urbanistico. E se nella realtà non fosse così? In questo caso, a seconda delle difformità, Il potenziale acquirente ha l’opportunità di chiedere la nullità dell’atto di vendita, la risoluzione del contratto preliminare per colpa del venditore, la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata e/o il risarcimento del danno.
Ma cosa si intende per conformità catastale e conformità urbanistica?
La conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto (cioè come si presenta l’immobile effettivamente) e i dati catastali (planimetrie catastali e dati catastali, ovvero quanto risulta al Catasto).
La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo abilitativo rilasciato dal Comune (o dall’Ente preposto in materia edilizia) che ha autorizzato la realizzazione dell’immobile; ovvero la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il progetto (ed eventuali varianti) depositato in Comune.
Questa verifica della conformità urbanistica e catastale deve essere eseguita prima del rogito notarile, ma ancor meglio, prima di procedere alla sottoscrizione di un preliminare di compravendita.
Infatti, mentre la non conformità catastale è facilmente risolvibile in pochi giorni (è sufficiente modificare la planimetria catastale e renderla conforme allo stato di fatto), la conformità urbanistica richiede un’attenta valutazione della possibilità fornita dalle normative comunali di modificare la situazione progettuale rispetto allo stato di fatto. Da questo punto di vista infatti, si possono evidenziare difformità non sanabili e in questo caso l’unica soluzione è modificare lo stato di fatto e allinearlo ai progetti depositati.
Verificare la sanabilità di alcune difformità è un passo essenziale prima di sottoscrivere un preliminare di compravendita:
- Se le difformità sono sanabili puoi tranquillamente sottoscrivere il preliminare indicando le difformità e l’impegno a sanare il tutto prima del rogito notarile;
- Se le difformità non sono sanabili è importante indicarle subito al potenziale acquirente e provvedere prima di tutto a modificare lo stato di fatto rendendolo conforme ai progetti depositati in Comune e ai dati catastali.
Infine è utile conoscere la differenza tra condono e sanatoria (entrambe pratiche urbanistiche):
- Condono è la procedura che ci consente di regolarizzare lavori che non si potevano realizzare poiché contrari alle normative edilizie;
- Sanatoria è la pratica che ci consente di “sanare” opere che si potevano tranquillamente realizzare, ma che non sono state dichiarate in Comune.
Quindi, prima di mettere in vendita la tua casa, verifica attentamente la conformità urbanistica e catastale.
